[Đầu tư - số 7] Bất động sản

Gần đây, mọi người nói về lạm phát.. Ở đâu cũng là - chứng khoán, lạm phát và BĐS.

Tâm lý trên thị trường là vui và sợ hãi. Lạm phát tạo sợ hãi, tăng giá tạo niềm vui và 2 yếu tố này cùng hợp lại tại cp BĐS - khiến nó tăng giá một cách vượt trội trong thời gian vừa qua.

Hãy dành một ít dòng nói về lạm phát.

Lạm phát là một công cụ trên thị trường tài chính. Lạm phát không phải là hiện tượng giá cả tăng, mà phải là hiện tượng giá cả tăng trong một thời gian dài. Lạm phát là mất gía đồng tiền, có thể gây ra bởi cung tiền chính phủ.

Gói hỗ trợ 350,000 tỷ đồng của chính phủ tạo ra lo ngại rằng sẽ gây ra lạm phát giống như năm 2011 - khi lãi suất ngân hàng là 12% trong khi lạm phát là 15%/năm.

Tuy nhiên, theo mình đây không phải là vấn đề đơn giản như các câu chuyện trên mạng.

Hãy nhìn nước Nhật.

Năm 1986, Ngân Hàng TW NB (BOJ) cũng tung ra gói kích thích kinh tế.

Gói kích thích này khiến lượng vốn giá rẻ chảy đi khắp mọi nơi nhưng lại không được kiểm soát tốt. Cuối cùng, nó rơi vào BĐS, người dân vay tiền để mua BĐS và đầu tư, các cty CK cho margin siêu cao - tạo ra một bong bóng tài sản khổng lồ.

Ban đầu, người ta cứ đoán già đoán non bao giờ bong bóng sẽ vỡ - nhưng nó đã không vỡ. CP NB nhận ra sai lầm của mình sớm nhưng các yếu tố chính trị cộng với sợ sẽ không có bảo trợ khi về hưu khiến họ chần trừ trong việc quyết định.

Thị trường cứ thế trở nên quá nóng và quá muộn để tăng lãi suất - dù đó là vấn đề sớm muộn. Năm 1990, trong 20 các công ty có giá trị nhất thế giới - Nhật Bản chiếm hơn nửa (14/20) với ngân hàng, sản xuất VLXD và BĐS. Giá nhà NB nhiều khu đã tăng lên gấp nhiều lần. Khu đất ở gần Imperial Palace đã đắt bằng 1 bang của nước Mỹ.

Các công ty BĐS, NH tại Nhật cũng đạt đỉnh cao của giá cổ phiếu sau đó rơi khi các thông tin về tăng lãi suất và quả bom nợ xấu bắt đầu vỡ.

Quả bom nợ xấu đã đánh sập hệ thống ngân hàng của Nhật Bản trong nhiều năm, tạo ra một thập kỷ mất mát chưa từng thấy trong lịch sử.

--

Những lập luận

Khi lạm phát leo thang từ việc bơm tiền, BĐS và các công ty trong ngành sẽ tăng giá cổ phiếu. Nó sập mạnh lúc mn nghĩ là phong trào sắp kết thúc - vấn đề là chỉ một số nhỏ biết đó là khi nào

Bom nợ xấu sẽ đánh lụi một nền kinh tế vì nó khiến dòng vốn ngừng lưu thông - trong khi vốn từ nước ngoài chảy vào vô cùng hạn chế. Như chúng ta biết Nhật Bản là nước nợ công lớn nhất thế giới, nhưng nợ công chủ yếu đến từ trái phiếu cho doanh nghiệp - chứ không phải từ IMF.

Tuy nhiên, không phải thích bao nhiêu lạm phát cũng được. Vì lạm phát khiến tiền trong nước rẻ - từ đó có lợi cho hàng xuất khẩu nhưng hàng nhập khẩu sẽ đắt lên - ảnh hưởng đến cán cân thương mại. Trong khi đó, các hiệp định thương mại không cho phép điều này dễ dàng xảy ra.

Theo như kế hoạch của gói ngân sách, 110,000 tỷ đồng sẽ được bổ sung vào doanh nghiệp - con số này theo mình, chưa hẳn là quá lớn so với quy mô của nền kinh tế hiện tại. Chưa kể đến, cách bổ sung tiền vào nền kinh tế thông qua tiết giảm ngân sách không hẳn là hành vi in tiền và bơm tiền mới vào nền kinh tế. Do đó, không nên hiểu gói kích thích này theo nghĩa "bơm tiền" thông thường.

Tạm kết

Hedging là một nghệ thuật. Bản thân mình từng mắc sai lầm tại Tokyo. Khi biết lạm phát đang gia tăng vào mùa hè - mình đã hedge lại bằng việc mua một vài cty trong ngành BĐS (lúc này giá rẻ) và mua một vài công ty tại Nhật - do mình tin đồng Yên sẽ hedge được lạm phát - nhưng cuối cùng lại bị ảnh hưởng bởi tỷ giá VND/JPY giảm.

Tiếp đó, thị trường CK Nhật bước vào các phiên giảm sàn. Và Volarity của Nhật rất lớn, cổ phiếu mình đang nắm giữ trước đó đang lãi đã quay đầu lỗ 15%. Mình kịp Short 2 công ty còn lại, sau đó mua cổ phiếu công ty thứ nhất khi giá xuống sâu, hưởng cổ tức, tăng thêm 6 phiên và tạm thời hoà vốn - với nhiều nỗ lực toát mồ hôi.

Giá cả của hàng hoá chịu 2 lần lạm phát. Lần đầu do yếu tố khách quan về giá trị đồng tiền suy giảm, lần 2 do yếu tố chủ quan, tâm lý thị trường nghĩ nó còn tăng giá nữa. Do đây là yếu tố mang tính tâm lý, nó nguy hiểm ở chỗ có thể khiến giá cả mặt hàng biến động rất mạnh.

Mặc dù gói kích thích tài chính diễn ra năm 2009 tạo ra lạm phát, và giá đất tại Hà Nội đã tăng đáng kể - nhưng nó lại không hề thanh khoản được vào giai đoạn 2013-2014. Nợ xấu khiến các ngân hàng vô cùng hạn chế cho vay và thị trường BĐS đóng băng. Đây là yếu tố mà các NĐT phải thận trọng. Ngày đó, Vingroup (lúc này hình như tên vẫn là Vincom) là một công ty có quỹ đất khổng lồ và ít nợ đủ để vay và phát triển BĐS - đáng tiếc mình không đủ tuổi mua CK

Giá cổ phiếu của các cty trong ngành BĐS đúng là đã tăng kể từ năm 2009 do gói kích cầu, nhưng đến đầu 2010 đã giảm mạnh - và giảm liên tục cho đến 2014.

Do vậy, đầu tư BĐS trong giai đoạn này buộc phải cố gắng Keep Your Eye Open - như Top của Bigbang trong MV Babe vậy =))

BĐS hedging khá hiệu quả song lại tồn tại rủi ro lớn. Đây là chúng ta đang nói yếu tố ngành (average) chứ chưa cân nhắc yếu tố kinh doanh của từng công ty (individual). Trong nhiều bài viết mình đã chứng minh Average thì lên hoặc xuống nhưng individual thì luôn tồn tại cơ hội.

Cuối cùng, mình tin giống như con người, chúng ta tích trữ áo ấm khi chuẩn bị chuyển đông và mua áo mùa hè khi sắp hết xuân - thị trường cũng có chu kỳ của nó - và hiểu được chu kỳ là yếu tố không thể thiếu khi đầu tư.

Nhưng nó không thể đặt lên trên tiêu chí hàng đầu - đặc biệt là những nguyên lý nền tảng, rằng tuyệt đối không để mất tiền.

Quay trở lại năm 2009, ngoài đó vẫn còn nhiều công ty tốt được bán với giá như cho. Miễn là không bị lock tiền hoặc mất vốn, chúng ta còn tha hồ cơ hội khi bữa tiệc bỗng tàn.

Do vậy, cơ hội luôn có, đừng để mất tiền. Không thể hedging rủi ro bằng cách tạo ra một rủi ro lớn hơn. Mình tin là như vậy.